Votre locataire à Istanbul ne paie plus ou refuse de partir : les voies ouvertes au propriétaire étranger

En Turquie, l'arrivée du terme d'un bail d'habitation ne fait, à elle seule, sortir personne des lieux : la loi protège le locataire par de solides garanties procédurales et le bail se renouvelle automatiquement. Le tableau n'est pourtant pas sans issues. Il existe des voies définies pour l'expulsion et le recouvrement des loyers, chacune avec ses conditions et sa durée réaliste, et choisir la bonne dès le premier jour épargne des mois. Le propriétaire qui vit à l'étranger, souvent acheteur dans le cadre d'un dossier de nationalité, conduit tout cela à distance, par procuration, sans venir en Turquie.

Si le locataire ne paie pas : la voie exécutive, généralement la plus rapide

L'impayé ouvre la voie pratique la plus rapide : une requête d'exécution avec commandement de payer ou de libérer les lieux, signifiée par le bureau d'exécution (icra). Le locataire dispose de trente jours pour payer et de sept jours pour former opposition. À défaut de paiement dans le délai, le tribunal d'exécution est saisi d'une demande d'expulsion. Avantage que peu connaissent : cette voie échappe à la médiation obligatoire qui précède les procès locatifs ordinaires ; elle démarre donc immédiatement.

Durée réaliste d'un dossier sans complication : de trois à huit mois jusqu'à l'expulsion effective. Une opposition de mauvaise foi allonge la route sans la fermer, et ajoute des frais et pénalités qui rendent l'obstination coûteuse.

C'est ici que la documentation du premier jour prend sa valeur : un bail écrit, un loyer réglé par virement bancaire et non de la main à la main. Le loyer en espèces non documenté est la première chose qui enraye cette voie, car la preuve des arriérés devient un litige en soi.

L'engagement écrit de libération : la carte la plus forte, s'il est valable

L'engagement de libération (tahliye taahhütnamesi) est l'acte par lequel le locataire s'engage par écrit à libérer les lieux à une date déterminée. S'il est valable, et la condition clé est qu'il ait été signé après la remise des lieux, non le jour même du bail, il ouvre à l'échéance une voie d'exécution directe, ou un procès relativement rapide. Les défenses habituelles, dénégation de signature, date prétendument laissée en blanc, sont connues des tribunaux et ont leurs réponses, mais elles ralentissent le dossier. D'où l'intérêt de rédiger l'engagement correctement dès l'origine : bien daté, bien attesté, bien formulé. Un bon engagement s'écrit le jour de l'entrée du locataire et sert des années plus tard.

La fin du bail ne suffit pas : quand un locataire peut-il être expulsé ?

C'est le point qui surprend le plus les propriétaires étrangers. En matière d'habitation, l'expiration du terme ne donne pas au bailleur un droit d'expulsion ; le bail se renouvelle automatiquement. Les exceptions sont définies par la loi et limitées. Le besoin réel et sincère du bailleur ou de ses proches d'habiter les lieux, sincérité que les tribunaux vérifient sérieusement. Le nouveau propriétaire d'un bien loué, qui peut adresser une notification au locataire dans le mois de l'acquisition puis agir en expulsion six mois plus tard si le besoin est réel, ou agir dans le mois suivant la fin du terme. Et la règle des dix ans, qui permet la résiliation sans motif après dix années de reconduction, moyennant un préavis de trois mois. Le bailleur qui expulse pour besoin puis reloue à un tiers dans les trois ans sans motif légitime doit indemniser le locataire : l'action pour besoin n'est pas un artifice, et les tribunaux y veillent.

Ces actions passent d'abord par la médiation obligatoire applicable aux litiges locatifs depuis septembre 2023, puis devant le tribunal à défaut d'accord. Durée réaliste, appel compris : le plus souvent d'un à deux ans. Ce n'est pas court, mais la direction est prévisible quand les conditions sont réellement réunies.

Pour le propriétaire qui gère depuis l'étranger : quatre fondamentaux

Une procuration établie au consulat de Turquie ou devant notaire avec apostille, couvrant le contentieux, l'exécution et l'encaissement. Un numéro fiscal turc et un compte bancaire par lequel transite le loyer. Un bail écrit correctement rédigé plutôt qu'un modèle trouvé en ligne. Et des archives ordonnées de correspondances et de quittances. Dans les dossiers d'expulsion, la partie qui a les meilleurs papiers a le calendrier le plus court.

Questions fréquentes

J'ai acheté un appartement occupé par un locataire ancien à loyer dérisoire : quelles options ? La voie du nouveau propriétaire : notification dans le mois de l'acquisition, action six mois plus tard en cas de besoin réel, ou action dans le mois suivant la fin du terme. En parallèle, l'action en fixation du loyer permet de rapprocher le loyer de la valeur de marché sans expulsion.

Dois-je venir en Turquie à un moment quelconque ? Non. Une procuration correctement rédigée couvre toute la procédure, du premier commandement à la remise des clés.

Le locataire est parti en laissant des factures impayées : qui les supporte ? Les dettes nées des contrats au nom du locataire sont les siennes et peuvent être recouvrées par voie d'exécution. Le problème naît quand les compteurs sont restés au nom du propriétaire ; c'est un détail de remise des lieux qu'un bon bail et un procès-verbal signé règlent d'avance.

Uçkun Aktaş Öksüm conduit pour des propriétaires résidant hors de Turquie les dossiers de recouvrement de loyers et d'expulsion : évaluation du dossier et choix de la voie, puis conduite de l'exécution ou du procès jusqu'à la remise du bien. Cette note constitue une information générale et non un avis juridique sur un cas particulier ; elle reflète le droit en vigueur en juillet 2026.

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